競売にかけられる前に何とか売却したい
「収入が大きく減ってローンの支払いが難しい」「金融機関から督促状が届いてしまった」など、ローンの支払いや滞納でお困りの方、任意売却という方法があります。物件が競売にかけられる前に、一般の不動産市場で売却しませんか？ここでは任意売却について解説します。
このようなお悩みありませんか？
不動産の購入の際に住宅ローンを組んだ時点では、金融機関から審査を受けて支払い可能な計画を立てているはずですが、何らかの事情によって返済が滞ってしまうことも。住宅ローンなどの支払いで、次のような悩みをお持ちの方はいませんか？
- 住宅ローンの支払が厳しくなってきた
- 税金を滞納してしまった
- 金融機関から督促状が届いてしまった
- 住宅ローンの滞納によって、金融機関から一括請求を求められた
- 競売開始の決定通知書が届いてしまった
住宅ローンの滞納が続くと裁判所によって競売にかけられてしまう可能性があります。「ローンの返済が困難になってきた」と感じた時点で、早めに当社までご相談ください。お客様にとって最良の方法をご提案します。
任意売却とは？
住宅ローンの滞納が続くと、物件の抵当権に従い銀行などの債権者に差し押さえられ、物件を競売にかけることによって資金を回収しようとします。競売では一般的に市場価格より3～5割安く売却されてしまうので、債務者の意志が反映される余地はありません。
そこで競売にかかる前に、債権者と債務者との合意のもと、不動産を一般市場で売却する「任意売却」という方法を選択できます。任意売却であれば競売よりも有利な条件で売却することが可能です。
任意売却が可能な期間
任意売却には利用可能な期間があります。ローンを取り扱う金融機関によって異なりますが、通常の場合はローンが3～6カ月滞納された時点で、競売にかけられてしまいます。競売の手続きが開始されてしまうと、任意売却手続きを行うことはできません。
下記の表のように、競売にかけられるまでの期間であれば、任意売却を依頼することが可能です。
| 任意売却が可能な期間 | 住宅ローンの滞納直前 | 住宅ローンの返済が苦しくなってきた |
|---|---|---|
| ローン滞納3カ月まで | 金融機関から督促状や一括弁済通知が届くようになる | |
| ローン滞納4カ月まで | 競売の開催通知が届いてしまった | |
| ローン滞納5カ月まで | 競売の準備のために、裁判所から執行官が調査に来た | |
| 競売開始 | それ以降 | 競売が開始され任意売却ができなくなる |
なお、住宅ローンの滞納期間が3カ月以上あると、信用情報機関のブラックリストに登録されてしまうことがあります。登録されると7年ほどは借り入れなどが難しくなってしまいますので、早めにご相談ください。
住宅ローンを借りたときに連帯保証人を設定している場合は、任意売却を行うときに同意を得る必要があります。連帯保証人へ連絡がとれなかったり、同意がとれなかったりすると任意売却できません。
任意売却では通常の不動産取引と異なり、債権者との交渉も必要になるため、法律の知識や任意売却の経験も求められます。任意売却に豊富な実績がある当社にご相談ください。
競売と任意売却の比較
| 競売 | 任意売却 | |
|---|---|---|
| 価格 | 市場価格より3～5割も低く売却されるので、財産を失ってしまうだけでなく、残債が多く残ってしまいます。 | 市場価格に近い金額で売却できるので、競売よりも残債を減らして売却することができます。 |
| 残債の交渉 | 交渉できません。処分してからも無理な支払い状況が続いてしまいます。 | 交渉できるので、その後の生活に負担のない返済が可能になります。 |
| プライバシー | 競売物件として、新聞や広告に情報が掲載されます。近隣や職場などに滞納の状況が知られてしまう可能性があります。 | プライバシー厳守で他人に知られることなく、売却を進めることが可能です。 |
| 退去日 | 裁判所からの強制執行となる場合があります。 | 事前に協議の上決定できるので、無理な立ち退きを強制されることはありません。 |
| 引越代 | 捻出できません。 | 交渉によって引越代などを捻出できる可能性があります。 |
| 今後の生活への展望 | 全財産を失ってしまい、今後の生活に対する不安だけが残ってしまいます。 | 新生活を再スタートさせるための費用を残せるため、前向きに今後の生活を送ることができます。 |
競売にかけられる前に任意売却を！
住宅ローンの滞納をそのままにしていると、お客様の大切な物件は金融機関などの債権者によって競売にかけられてしまいます。競売にかかった物件の情報は、「BIT不動産競売物件情報サイト」に掲載され、市場相場の5～7割程度まで下落してしまうのです。
競売で不動産が処分されると、市場価格よりも安く売却され、より多くの残債が残ってしまいます。だからこそ競売にかけられる前に任意売却をご検討ください。任意売却であれば競売よりも高い価格で不動産を処分できる可能性が生まれます。ローンの滞納について悩んでいると、任意売却を行えなくなってしまいます。手遅れにならないうちに、早めに任意売却を検討しましょう。